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もくじ
築15年のマンションを売る時のポイント
築15年のマンションは、築浅とも言えませんから、希望する金額で売れるか心配な方もいるでしょう。
確かに新築や5〜10年といった築浅物件に価格は劣ってしまうことは間違いありません。
しかし、きちんとご自身がマンションの価値を理解して価格の設定をし、その良さをアピールをすることで、評価してくれる人には高値で売れる可能性があります。
過小評価してしまうのはもったいないものです。
もちろん過剰な過大評価をしてしまうことは懸念することですが、アピールポイントやどんな買主がいる可能性があるか、事前に検討することは、マンションの売却には必要なことだと言えます。
今回は、現役不動産営業マンの筆者が、人気の築15年マンション少しでも高く売るノウハウを紹介します。
また、マンションの売却を進めていく上で最も重要なキモを、先にお伝えしておきしょう。
それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。
大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。
「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは、築１５年のマンションを高く売却する方法について、詳しく解説をしていきます。
築15年以内のマンションを高く売るために
少しでも高く売るためには、築15年のマンションの価値を知っておく必要があります。
マンションは築年数に応じて価値が下がっていくもの。新築時に購入した金額に近い金額で売れるとは思わない方が賢明です。それでも、築15年のマンションは、買い手にとって魅力的な部分もあります。
では、築15年のマンションとはどれほどの価値なのか、そして、魅力はどのような点なのか、具体的に見ていきましょう。
築15年のマンションの資産価値と値下がり率
マンションは、新築ではなくなった時点でまず10％程価値が下がると言われています。
あくまで目安ですが、その後は5年ごとに10％ずつ下がっていくとも言われています。
参考→築5年マンションを売却する！資産価値と築浅物件を高く売るポイント
すると単純に考えて、築15年のマンションは新築時に比べて40％程度、価値が下落していると考えられます。
場所や状況によってはこれほど下落しないケース、逆に半額程度まで下落してしまっているケースもありますので、これは一概には言えません。売却価格の目安を知りたい場合はｈｏｍｅ４ｕなどの査定サイトから不動産会社に査定依頼することで、比較的正確な数字を簡単に知ることができます。※後述しています。
マンションは、築15年～20年程で価値の下落のスピードは緩やかになります。つまり、築15年程のマンションは、築年数が浅い物件に比べ、十分に価格が下がっている上に、これからまだまだ住めるマンションとして大変魅力的な物件だということです。
参考→築20年のマンションは売却できる？資産価値と高く売る為の方法
マンションの耐用年数は、50年とも言われています。もし築15年のマンションを35年ローンで購入した場合、最低限ローンを完済するまで住むことができるということになります。
高い金額を出して買う新築や築浅物件ではなく、ローン完済まで住めないようなマンションでもない、買い手にとってちょうど良さを兼ね揃えているのが、築15年のマンションなのです。
築15年のマンションの耐震性－地震とか大丈夫？
まず耐震性が大きく変わったのは、1981年の新耐震基準への改正です。築15年のマンションは、当然ながらどのマンションも、この新耐震基準に基づいて建設されていますから安心です。
さらに、1995年の阪神淡路大震災後にも耐震性の問題は大きく扱われ、2000年にも耐震基準が改正されています。事実、阪神大震災では古い基準で作られたマンションが多く崩壊しています。
わが国の耐震基準は建築基準法に定められていますが、1981年に、それまでの地震被害の経験などに基づいて大きく改正されました。これを「新耐震基準」と呼んでいます。1995年の阪神・淡路大震災では、とても多くの建物が倒壊しましたが、そのほとんどは古い基準により設計された建物で、「新耐震基準」で設計された建物の倒壊はほとんど見られませんでした。
出典：どうなる？今後の耐震設計｜NHK
建築確認を2000年以前に建っている場合については、改正後の耐震基準ではない可能性もありますので、管理会社や不動産会社に確認してみましょう。ただ、新耐震基準で建てられていているのは明らかですし、築15年程度のマンションの耐震性を気にする方は多くないと思います。
また、2000年には、「住宅性能表示」が取り入れられたことにより、バリアフリーであったり、防音性が上がったり、以前のものと比べると基本的性能が飛躍的に高まった建物が多いです。耐震性の基本的な安心に加え、暮らしやすさを求める方にとっても築15年のマンションは価値が高いと考えられます。
築15年のマンションを賃貸に出すという方法はあり？
ご自身がマンションに住まなくなった場合、売却ではなく賃貸にだすことを考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、結論から言うと賃貸はあまりお勧めできません。というのも、まだまだ外観上は劣化や古さを感じないとしても、15年間も人が住めば壁紙やフローリングや畳、水回りなどの設備はかなりの使用感があるもの。第三者に貸し出すとすれば、まず、これらの修繕や交換は避けられないでしょう。
一方、売却であれば、目に余る傷などを除けば基本的には現状のまま売ることができる可能性が高いです。修繕やリノベーションは買主が好みや必要性に応じてするものです。
参考→マンションはリノベーション(改修)してから売る方がいい？
賃貸に出すことで、初期費用がかなり掛かることが予想されるということです。それに加え、賃貸経営とは自分の思い通りにいかないものです。常に借り手がいる状態を保てるか、賃料は自分の希望した額で借り手が付くのか。これらが叶わなかった場合、維持費用やローンの支払いなどで赤字経営になることも考えられます。
売却すれば、今後の維持費用は当然掛かりませんし、賃貸経営という煩わしさからも逃れられます。
参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち？！今売却するべき3つの理由
そして、なにより築１５年というまだまだ価値があるマンションを売却するチャンスを逃せば、賃貸後に売却を考えた時には思ったような金額で売却できないことになるでしょう。
賃貸に出すことよりも売却することが、ご自身にとって有益であると考えられるのです。
築15年くらいのマンションは高く売れる？
いずれにしても、築15年程度のマンションは、築浅物件に比べると価格面では多少見劣りすることにはなるでしょう。やはり築10年以下のマンションの需要は高く、中古市場では一番動きのあることも確かです。
最初に築15年のマンションが40％程度の価値の下落があると言いましたが、築15年といっても、立地や人気のあるエリアかどうか、丁寧に住まわれているかどうかによっても価格の下落率は異なります。要は、売却価格は、需要があるかどうかに左右されるということです。
築15年のマンションは価格が比較的安いため、若い夫婦、ファミリー層、老夫婦など、さまざまな方が購入することが考えられます。
築年数よりも、お子様の学区内であること、駅からの距離、周りの環境などの希望と、間取りなどの希望が合致する購入者が現れれば、予想以上の高額な売却は見込めるでしょう。
築15年のマンションの固定資産税はどれくらい？
マンションは土地と建物を所有していることにより、土地と建物の固定資産税を納める必要があります。
固定資産税を計算するにあたり、土地や建物の価値のことを「評価額」と呼びます。土地の評価額は地価などの影響を受けて上下することがありますが、建物部分の評価額は基本的に年数を重ねるにつれ減少していきます。
この減少率については、東京都では築15年のマンションの場合、新築時に比べて「0.6255」と定められています。つまり、土地の価値が変わらなかった場合、土地分の評価額は変わらないものの、建物部分については評価額が60％程度になるということです。
一方、築5年ですと、新築時の85％程度、築10年ですと70％程度です。この評価額に1.4％の税率が掛けられ、固定資産税となります。
なお、土地については広さにより優遇措置が、建物については築５年までは優遇措置が、現段階で取られています。
買主にとっては毎年掛かる高額な費用ですから、比較的安く抑えられる築１５年のマンションは、固定資産税の観点からみても魅力を感じるのではないでしょうか。
築15年のマンションはいち早く売るのが一番
・築15年のマンションはいち早く売却
マンションの価値は経年によって下がり続け、築20年程度までは下落率も高いのです。築20年では、マンションの価値が新築時の半分以下になってしまうことも考えられます。
そして築15年と築20年に近い数字では、買い手に与える印象も大きく変わります。
参考→築20年のマンションは売却できる？資産価値と高く売る為の方法
築15年とは、築浅物件と築古物件のはざま。「まだ新しい」と考える人もいれば、「もう古い」と考える人もいます。そして、年々「もう古い」という人が増えることは言うまでもありません。これからの価値と需要の下落を考えると、築１５年のマンションはいち早く売ることが堅実だと言えます。
・売却する時には査定をしてもらおう
売却を考える場合、まずは不動産会社に査定してもらうことから始めましょう。
築15年のマンションは、部屋の状態や立地によって金額の差が大きいので、思ったような金額で売れるとも限りません。少しでも高額で売却するためには、複数の査定結果を集めることが大事です。査定額は不動産会社によって、数百万の差があることも普通にあります。
もし自分が依頼した不動産会社が、安く査定をする会社だったら大きな損をしてしまう事になります。マンションの査定依頼は必ず複数社に行いましょう。
複数不動産会社にというと、面倒に感じる方が多いですが、ｈｏｍｅ４ｕなどの一括査定サイトを活用することで、複数社への査定を簡単にすることができます。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
築15年のマンションを高く売るための売却方法とポイントまとめ
築15年のマンションは、必ずしも劣化や古さが際立つわけでもなく、まだまだ住めるにも関わらず、古いと感じる方も多くいるのが事実です。
しかし、耐震性が安心できる点、住宅性能が高い傾向にある点、そして比較的価格が安い点から需要は一定量あることが予想されます。
不動産会社の査定は、性能面の評価や経年劣化による見立ての違いから、査定額に差が生じます。大切な事ですので繰り返しますが、少しでも高額で売却したい場合は、必ず複数社に査定を依頼して依頼する不動産会社を選定するようにしましょう。ご所有のマンションの価値を最大限評価してくれる不動産会社と買主が現れれば、高値の売却が望めるはずです。
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